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Zwischenmiete: Deine Rechte und Pflichten im Überblick

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Du planst einen längeren Urlaub? Oder ziehst zur Probe bei deiner Freundin ein? Wie praktisch wäre es, wenn du deine Wohnung in der Zeit vermieten könntest. Das geht. Wir erklären dir wie – und worauf du bei der Zwischenmiete achten musst.


Die Wohnungsnot ist groß und die Mieten sind hoch: Vor allem in Städten wirst du deine Wohnung mit Kusshand los. An potentiellen Mietern scheitert es nicht. Gerade bei Studenten und Firmen sind befristete Mietverhältnisse sehr beliebt. Dein Vorteil: Du sparst dank der Zwischenmiete bares Geld

Aber welche Rechte hast du? Darfst du deine Wohnung einfach so zwischenvermieten? Oder kann dein Vermieter dir das verbieten? Grundsätzlich darf jeder Mieter einen Zwischenmieter suchen. Allerdings musst du vorher laut § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) deinen Vermieter um Erlaubnis bitten. Egal, ob du die ganze Wohnung oder nur einzelne Zimmer zwischenvermieten möchtest.

Worauf du gefasst sein musst: Dein Vermieter kann deinen Wunsch ablehnen und zwar ohne Begründung.


Du möchtest deine Wohnung oder einen Raum zeitlich begrenzt weitervermieten? Dein Vermieter verbietet dir das? Wir beraten dich innerhalb kürzester Zeit – auch in einem Rechtsfall!


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Was bedeutet Zwischenmiete?

Wie der Name schon sagt, handelt es sich dabei um ein begrenztes Mietverhältnis. Nach der vereinbarten Mietdauer bezieht der Hauptmieter wieder seine Wohnung. In der Regel werden Wohnungen möbliert zwischenvermietet.

Der Unterschied zwischen Untermiete und Zwischenmiete

Beide Mietverhältnisse sind sich sehr ähnlich: Zwischenmieten sind normalerweise auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt und beziehen sich auf die ganze Wohnung, während ein Untermieter-Vertrag in der Regel auf unbegrenzte Dauer läuft und eher einzelne Zimmer vermietet werden.


Besuchsrecht: Die Sechs-Wochen-Regel

Wenn du vorübergehend bekannte oder verwandte Personen in deiner Wohnung aufnimmst, ohne dafür Geld zu verlangen, spricht der Gesetzgeber von Besuch. Dafür brauchst du keine Erlaubnis vom Vermieter. Du darfst grundsätzlich Besuch empfangen – so oft und so lange, wie du willst. Auch wer kommt, spielt keine Rolle.

Kündigt sich der Besuch jedoch längerfristig an, gilt die Sechs-Wochen-Regel. Diese besagt, dass ein Hauptmieter weitere Bewohner nur bis zu einer Dauer von sechs Wochen aufnehmen darf. Da sie keine Miete zahlen, gilt dies weder als Unter- noch als Zwischenmiete. Sind die sechs Wochen überschritten, spricht man von Zwischen- oder Untermiete.

Darf der Vermieter die Zwischenmiete verbieten?

Ja, darf er. Und zwar ohne Begründung. So steht es im § 540 BGB. Wir empfehlen trotz dieses Risikos unbedingt, deinen Vermieter über deine geplante Zwischenvermietung zu informieren. Auch wenn du mit einem Nein rechnen musst. Ein Gespräch vorab sorgt nicht nur für ein vertrauensvolles Verhältnis. Es beugt auch Streit vor.

Erfährt dein Vermieter nämlich, dass du ohne seine Erlaubnis zwischenvermietest oder hat er es dir gar verboten, kann er dich abmahnen. Noch dicker kommt es, wenn du trotz Abmahnung weitervermietest: Laut § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB drohen die fristlose Kündigung bis hin zur Zwangsräumung.


Ein WG-Zimmer zwischenvermieten: Das gilt

Du bewohnst nur ein WG-Zimmer? Auch in diesem Fall ist nach § 540 BGB das Einverständnis deines Vermieters nötig. Grund: Du gibst die Mietsache an Dritte weiter.

Unser Tipp: Sprich mit deinem Vermieter. Eine gute Beziehung zum Vermieter ist Gold wert.

Du bist unsicher, was dein Mietverhältnis betrifft? Lass dich beraten!


Zweckentfremdung: Was ist das?

Wenn du deine Wohnung nur für einen sehr kurzen Zeitraum vermieten möchtest, musst du dich unbedingt mit der Zweckentfremdung auseinandersetzen! Was heißt das?

Einige Städte haben das Zweckentfremdungsverbot erlassen. Beispielsweise Berlin und Hamburg. Das Gesetz soll den Wohnungsmarkt entlasten und verhindern, dass Wohnraum zweckentfremdet wird. Also nicht zum reinen Wohnen genutzt wird. Mietest du eine Wohnung zum Beispiel nur an, um sie weiter zu vermieten, fällt das unter die Zweckentfremdung.

In Berlin ist es seit dem 1. Mai 2016 verboten, komplette Wohnungen ohne die Genehmigung zur Vermietung von Ferienwohnungen zu vermieten. Unter dieses Verbot fallen alle Mietzeiträume bis zu sechs Monaten.

Falls du also deine Wohnung kurz- bis mittelfristig vermieten möchtest, zum Beispiel bei einer längeren Reise oder während deines Sabbaticals, prüfe bitte sorgfältig, ob dein Wohnort dieser gesetzlichen Regelung untersteht. Da es bislang keine Rechtsprechung zu dem Thema gibt, informierst du dich am besten bei deiner örtlichen Behörde. In großen Städten sind das die Bezirksämter.


Zusätzliche Einnahmen: Werden Steuern fällig?

Deine Einnahmen aus der Zwischenmiete unterliegen dem Einkommenssteuergesetz. Dazu zählen sowohl die Kaltmiete als auch alle Nebenkosten, die du von deinem Mieter erhältst. Für das Finanzamt gilt bei kurzfristigen Unter- und Zwischenvermietungen grundsätzlich eine Bagatellgrenze in Höhe von 520 Euro pro Jahr.

Liegen deine Einnahmen unter 520 Euro, musst du die diese nicht versteuern. Überschreiten sie jedoch die 520 Euro, zahlst du Steuern – allerdings nur auf den Gewinn, nicht auf die Einnahmen!


So berechnest du die Einkommenssteuer auf deine Zwischenmiete:
  • Du ermittelst den Überschuss für den Fall, dass du vom Zwischenmieter mehr Miete verlangst, als du selbst zahlst. Das ist erlaubt, weil zwischen Haupt- und Zwischenmieter Vertragsfreiheit besteht. Der Mietpreis sollte jedoch nicht sittenwidrig, also unverschämt hoch sein. Beachte auch die Mietpreisbremse!
    • Einnahmen minus Ausgaben: zum Beispiel anteilige Miete minus Handwerkerleistungen oder Reparaturen während der Zwischenvermietung
  • Beachte bitte deine steuerlichen Grundfreibeträge. Das heißt, dass du nicht zwangsläufig Einkommenssteuer zahlst.

Mit der Zwischenmiete auf der sicheren Seite

Die eigene Wohnung zeitlich begrenzt zu vermieten, liegt im Trend. Für Hauptmieter ist es eine prima Möglichkeit, Kosten zu sparen. Wohnungssuchenden, die nur für einen kurzen Zeitraum eine Unterkunft brauchen, bietet sich eine unkomplizierte und preiswerte Alternative.

Wenn du deine Wohnung zwischenvermieten möchtest, solltest du auf Nummer sicher gehen und folgende Punkte beachten:

  1. Sprich mit deinem Vermieter und bitte ihn – möglichst schriftlich – um Erlaubnis.
  2. Erkundige dich bei deinem zuständigen Amt, ob dein Wohnort unter das Zweckentfremdungsverbot fällt.
  3. Setze einen Mietvertrag zwischen dir und deinem Zwischenmieter auf.
  4. Verlange eine Kaution und eine Haftpflichtversicherungspolice von deinem Zwischenmieter.
  5. Achte auf die Höhe deiner Einnahmen, um keinen Ärger mit dem Finanzamt zu riskieren.

So sparst du dir Ärger mit deinem Vermieter und profitierst von der Zwischenmiete.



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