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Untermiete: Das ist erlaubt

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Zimmer frei? Damit bei der Untervermietung alles glatt läuft, solltest du auf einige Dinge achten.

Bezahlbarer Wohnraum ist Mangelware. Vor allem in Ballungszentren und Großstädten. Für Studenten, Pendler oder junge Pärchen ist ein Zimmer zur Untermiete häufig die letzte Rettung. Umgekehrt bietet die Untervermietung eine schöne zusätzliche Einnahmequelle: für all jene, die in großen Wohnungen mit reichlich Platz leben.


Was heißt Untermiete?

Bei einer Untervermietung vermietest du als Hauptmieter Teile deiner Wohnung an einen Untermieter. Dafür erhältst du Miete. Der Vertrag, Untermiete genannt, besteht zwischen dir und deinem Untermieter. Wohngemeinschaften, sogenannte WGs, fallen übrigens häufig unter dieses spezielle Mietverhältnis.

Voraussetzungen für Untervermietungen:

  1. Entscheidend ist, dass du als Hauptmieter die Wohnung weiter selber nutzt.
  2. Als Hauptmieter musst du aber nicht zwangsläufig selbst in der Wohnung leben.
  3. Es reicht, dass du Sachen in der Wohnung hast, und es klar ist, dass du in die Wohnung zurückkehrst (BGH, Urteil vom 11.06.14, Az. VIII ZR 349/13).

Das ist keine Untermiete:

Nimmst du bestimmte Personen bei dir zu Hause auf, zählt dies nicht als Untermiete und ist deshalb auch nicht genehmigungspflichtig (BayObLG GE 97, 1463). Dazu gehören:

  • Nahe Familienangehörige wie der Ehegatte, Eltern oder Kinder
  • Besucher, auch über längere Zeiträume (6-Wochen-Regel)
  • Hausangestellte oder Pflegepersonal

Achtung! Geschwister, sonstige entferntere Verwandte und Lebensgefährten zählen nicht zu dieser Personengruppe! Bei ihnen muss dein Vermieter zustimmen (BGH-Urteil vom 5.11. 2003 – VIII ZR 371/02). 

Der Unterschied zwischen Untermiete und Zwischenmiete

Zwischenmieten sind meist auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt und beziehen sich auf die komplette Wohnung. Dagegen läuft ein Untermietvertrag in der Regel auf unbegrenzte Dauer. Zudem werden eher nur ein oder mehrere Zimmer vermietet.

Brauche ich für die Untermiete die Zustimmung vom Vermieter?

Ja. Und zwar unbedingt! Dein Vermieter muss die Untermiete genehmigen (§ 540 Abs. 1 BGB). Mehr noch: Im Streitfall stehst du in der Pflicht, die Erlaubnis nachzuweisen.

Nach § 540 BGB bist du als Mieter nicht berechtigt, die Mietsache ohne Erlaubnis deines Vermieters an Dritte weiterzugeben. § 543 BGB sieht sogar eine fristlose Kündigung vor, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Und eine Untervermietung ohne Erlaubnis ist definitiv ein wichtiger Grund.

 

Zwar muss dein Vermieter dich vorher abmahnen, aber die Aufnahme fremder Personen stellt eine Vertragsverletzung dar, die es dem Vermieter ermöglicht, fristlos zu kündigen

Du bist unsicher, was dein Mietverhältnis betrifft? Lass dich beraten!

Kann dein Vermieter die Untervermietung verbieten?

Nicht unbedingt. Bist du in einem laufenden Mietvertrag, dann darfst du einen Teil der Wohnung untervermieten, sofern es dafür wichtige Gründe gibt. Einfach so ablehnen? Das darf dein Vermieter nicht.

Triftige Gründe, die dich zur Untervermietung berechtigen:

  • Du steckst in finanziellen Schwierigkeiten. Die Engpässe sind aber erst nach Abschluss des Mietvertrags eingetreten. Hierzu zählen der Verlust des Arbeitsplatzes oder weniger Gehalt. Bei Gehaltseinbußen ist es übrigens völlig unerheblich, ob diese freiwillig gewählt sind. Etwa, weil du deine Stunden reduziert hast.
  • Ein WG-Mitglied ist ausgezogen.
  • Du trennst dich von deinem Partner.

Wenn du dagegen auf Gewinn zielst, stellt dies keinen wichtigen Grund dar und dein Vermieter muss dem nicht zustimmen.

Dein Vermieter verbietet die Untermiete – und jetzt?

Du hast grundsätzlich Anspruch auf einen Untermieter? Dein Vermieter verweigert dies aber? Dann kannst du rechtliche Schritte einleiten, im schlimmsten Fall auch klagen.

Unser Tipp: Warte unbedingt, bis das Gerichtsverfahren beendet ist. Bevor du deinen Untermieter aufnimmst, sollte ein Urteil vorliegen. Du riskierst sonst eine außerordentliche Kündigung.


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Darf dein Vermieter einzelne Untermieter ablehnen?

Auch wenn du grundsätzlich berechtigt bist, einen Untermieter aufzunehmen, kann es passieren, dass dein Vermieter deinen Untermieter als Person ablehnt. Für diesen Fall müssen besondere Gründe vorliegen: zum Beispiel, dass die entsprechende Person gewalttätig ist. Und dadurch den Hausfrieden stört.

Keine Rolle spielen dürfen:

  • Homosexualität,
  • politische Orientierung,
  • Hautfarbe oder
  • geringes Einkommen deines Untermieters.

Der Untermietvertrag: So läuft‘s

Den schriftlichen Untermietvertrag schließt du mit deinem Untermieter. Zwischen Untermieter und Vermieter gibt es keinen Vertrag. Der Mietvertrag zwischen dir als Hauptmieter und deinem Vermieter bleibt ebenfalls unberührt. Das heißt, dein Untermieter hat keine Ansprüche gegen deinen Vermieter und umgekehrt.

Was bedeutet das für dich? Du haftest für alle Unannehmlichkeiten, die von deinem Untermieter ausgehen, komplett selbst. Eingeschlossen Schäden, Lärm, Störungen des Hausfriedens und ähnliches.

Unser Tipp: Dein Untermieter sollte eine Kaution hinter- und eine Haftpflichtversicherung vorlegen.

Kündigung des Untermietvertrags

Dein Untermieter nervt. Kannst du ihn einfach auf die Straße setzen? Nein, das geht leider nicht. Grund: Das Gesetz behandelt Untermieter wie normale Mieter. Daher bedarf das Mietverhältnis einer ordentlichen Kündigung. Nur bei schweren Vertragsverletzungen ist eine fristlose Kündigung möglich.

Die gute Nachricht: Ganz so streng ist der Mietschutz bei der Untermiete nicht. Als Hauptmieter kannst du das Untermietverhältnis nach § 573a Abs. 1 und Abs. 2 BGB jederzeit und ohne besonderen Grund mit einer Kündigungsfrist von (normalerweise) sechs Monaten beenden.

Die Kündigung muss unbedingt schriftlich erfolgen.

Entspannt untervermieten

Wenn du ein Zimmer untervermieten möchtest, muss dein Vermieter dies genehmigen (§ 540 Abs. 1 BGB). Vor Gericht bist du als Hauptmieter verpflichtet, die Genehmigung nachzuweisen. Allerdings darf dein Vermieter nicht ohne Weiteres auf stur stellen. Denn grundsätzlich hast du ein Recht auf Untervermietung. Informiere dich vorher, bereite alles gut vor – dann wird es sowohl mit dem Vermieter als auch mit dem neuen Mitbewohnen bestens funktionieren.



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