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Kein Stress bei der Wohnungsübergabe: Alle Fakten rund um Schönheitsreparaturen

 


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Du willst ausziehen? Hast fristgerecht gekündigt und fragst dich, in welchem Zustand du die Wohnung übergeben musst? Hier erfährst du, welche Schönheitsreparaturen du als Mieter übernehmen musst und was Sache des Vermieters ist.


Die Wohnung ist gekündigt, der Tag der Wohnungsübergabe rückt näher. Und der Stresspegel steigt: Nur die Bohrlöcher verspachteln, die Wände weißeln oder gar komplett renovieren? Reicht womöglich die besenreine Übergabe? Hinter all diesen Fragen steckt die Angst, einen Teil der Kaution nicht wiederzusehen und so bares Geld zu verlieren. Nicht selten drohen Vermieter damit und fordern nach Auszug teure Reparaturarbeiten vom Mieter.

Ist das berechtigt? Nicht grundsätzlich. Schönheitsreparaturen gehören nur zu den Pflichten des Mieters, wenn die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag wirksam sind. Laut Gesetz muss sonst der Vermieter für die Kosten aufkommen.


Was gilt als Schönheitsreparatur?

Doch worum geht es im Streitfall genau? Was sind Schönheitsreparaturen? Zunächst einmal handelt es sich um oberflächliche, malermäßige Renovierungsarbeiten. Das heißt, es geht darum, normale Gebrauchs- und Abnutzungspuren, die während der Mietzeit in der Wohnung entstanden sind, zu entfernen.

Schönheitsreparaturen umfassen:

  • Wände und Decken tapezieren, anstreichen oder kalken,
  • Heizkörper, Innentüren oder Fenster streichen,
  • Dübel entfernen,
  • Bohrlöcher spachteln.

In der Regel führst du die Schönheitsreparaturen mit Lack, Farbe, Tapeten und/oder Spachtelmasse aus.

Achtung: Du darfst die Arbeit selbst erledigen. Das heißt, du musst dafür keinen Fachbetrieb beauftragen. Allerdings muss dies fachgerecht und von durchschnittlicher Qualität passieren. Fehler- oder laienhafte Arbeiten kann dein Vermieter ablehnen.


Was gilt nicht als Schönheitsreparatur?

Keine Schönheitsreparaturen sind:

  • aufwändigere Reparaturen, zum Beispiel Reparaturen außerhalb der Wohnung,
  • Abschleifen von Parkettböden,
  • Fliesenverlegen,
  • Reparaturen von Lichtschaltern,
  • Reparaturen von normaler Abnutzung (für diese Arbeiten ist der Vermieter zuständig, auch während der Mietzeit) und
  • Reparaturen an der Elektrik oder an Leitungen.

Wann müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

Mietvertrag kündigen. Kisten packen, renovieren: Für viele gehören die Schönheitsreparaturen beim Auszug zwangsläufig dazu. Das ist aber nicht immer richtig. Laut Bundesgerichtshof (BGH) sind Schönheitsreparaturen fällig, wenn ein Wohnraum abgenutzt ist. In dem Fall ist er, entsprechend der festgelegten Fristen, mit Farbe und Spachtel zu renovieren.

 


Fristen für Schönheitsreparaturen laut BGH:

Angelehnt an die diversen BGH-Urteile gelten folgende Fristen für diese Räume:

  • Küche, Bad, Dusche: alle drei Jahre.
  • Wohnraum, Schlafraum, Flur, Toilette, Diele: alle fünf Jahre.
  • übrige Räume: alle sieben Jahre.

Je nachdem, wann du deinen Mietvertrag geschlossen hast, kann die Frist abweichen. Bei Mietverträgen ab 2008 verlängern sich die Fristen in der Regel auf fünf, acht und zehn Jahre.


Wer ist für die Schönheitsreparaturen verantwortlich?

Laut Gesetz muss der Vermieter für die Kosten aufkommen. Allerdings kann er im Mietvertrag andere Vereinbarungen festhalten. Sind die Klauseln im Mietvertrag wirksam, liegt die Pflicht zur Schönheitsreparatur bei dir. 

Beauftrage einen Anwalt oder lass dich zumindest anwaltlich beraten.


Welche Klauseln sind unwirksam?

Die gute Nachricht: Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren zahlreiche mieterfreundliche Urteile gefällt. Viele Klauseln sind seitdem für unwirksam erklärt worden. Darüber entscheidet ein Gericht allerdings immer im Einzelfall. Lasse deshalb deinen Mietvertrag als erstes von einem Profi prüfen.

Nicht-renovierte Wohnung

Wenn du selbst eine unrenovierte Wohnung bezogen und keine Aufwandsentschädigung erhalten hast, musst du auch bei deinem Auszug nicht renovieren. Hier gilt aber Vorsicht: Laien können oft nicht einschätzen, ob die Aufwandsentschädigung wirklich einem Ausgleich für die nicht renovierte Wohnung entspricht.

Zu strenge Regelungen

Zu strenge Vorgaben innerhalb der Klauseln machen diese ebenfalls unwirksam. Zu streng bedeutet beispielsweise, dass dein Vermieter Farbarten, Farbtöne oder Tapetenmuster vorgibt.

Bindung an Fachkräfte

Wenn dir der Mietvertrag vorschreibt, eine Fachfirma für die Renovierungsarbeiten zu beauftragen, so ist diese Klausel grundsätzlich nicht wirksam. Du musst die Möglichkeit haben, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen.

Zu kurze Fristen

In deinem Mietvertrag steht, dass du Schönheitsreparaturen in kürzeren Abständen als der BGH vorgibt, vornehmen musst. Auch das ist in der Regel rechtswidrig.

Starre Klauseln

Die Fristen sind zwar korrekt definiert, trotzdem besteht die Regelung, Reparaturen durchzuführen – und zwar ohne den tatsächlichen Zustand der Räume in Betracht zu ziehen. In diesem Fall ist auch diese Bestimmung unwirksam.

Fazit: Schönheitsreparaturen können komplett hinfällig sein: nämlich dann, wenn die entsprechende Klausel unwirksam istUnsere Experten für Mietrecht prüfen deinen Mietvertrag auf Wirksamkeit der Klauseln.


Klauseln genau prüfen, auch nach der Übergabe

Du hast festgestellt, dass dein Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält. In diesem Fall treten gelten stattdessen gesetzliche Regelungen. Sie springen praktisch ein. Der Gesetzgeber sieht zum Beispiel vor, dass der Vermieter für Schönheitsreparaturen haften muss.

Du hast bereits Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl die Klauseln in deinem Mietvertrag unwirksam sind? Kein Problem: Du kannst die Kosten von deinem Vermieter zurückfordern. Aber nur bis zu sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Danach verjähren die Ansprüche.

Wenn du in den vergangenen sechs Monaten Schönheitsreparaturen durchgeführt und bezahlt hast, helfen wir dir dabei, dein Geld vom Vermieter zurückzuholen.


Mit einer Vorabahme auf Nummer sicher gehen

Potenzielle Konflikte entschärfst du rechtzeitig, wenn du deine Wohnung vor der eigentlichen Übergabe vom Vermieter abnehmen lässt. Bei der Vorabnahme klärt ihr gemeinsam, was zu tun ist und wer welche Schönheitsreparaturen übernimmt. Vorteil: Mögliche Probleme fallen früh auf. Es besteht Klarheit für beide Seiten. Und genügend Zeit für Nachbesserungen.

Unser Tipp: Mach ein Übergabeprotokoll. Das ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, hat sich aber schon in so manchem Streitfall bewährt. Von dir und deinem Vermieter unterschrieben, bist du auf der sicheren Seite. Wer sich Zeit nimmt und alle Schäden genau protokolliert, vermeidet spätere Auseinandersetzungen
über Mängel und Reparaturkosten.


Mietvertrag checken, Geld sparen

Die Frage, wann bei Auszug Schönheitsreparaturen fällig werden, lässt sich nicht pauschal beantworten. Fest steht jedoch, dass der Bundesgerichtshof in letzter Zeit viele Grundsatzurteile zu Gunsten der Mieter gefällt hat. Mit der Folge, dass sie bei Auszug beispielsweise nicht renovieren müssen, obwohl es im Mietvertrag steht.

Wenn bei dir also ein Umzug ansteht, lass am Besten deinen Mietvertrag prüfen. Gehst du gut vorbereitet in den Termin mit deinem Vermieter, dann sparst du dir den Stress bei der Wohnungsübergabe und sicherst deine Kaution.

 



 

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