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Die Nebenkostenabrechnung: Das darf drinstehen

Artikel Nebenkosten Uhr Modellhaus Auf Münzen

Sie flattert dir als Mieter einmal im Jahr ins Haus: die Nebenkostenabrechnung. Sie kann dabei gute oder schlechte Nachrichten mit sich bringen. Denn entweder erhältst du Rückzahlungen oder du musst nachzahlen. Hier findest du alle Infos zur Nebenkostenabrechnung und erfährst, welche Rechte du hast.


Die Nebenkostenabrechnung: Was hat es damit auf sich?

Einmal im Jahr erhältst du als Mieter einen wichtigen Brief deines Vermieters. Darin befindet sich die Nebenkostenabrechnung. Diese fordert dich entweder dazu auf, Nachzahlungen zu leisten oder informiert dich über Rückzahlungen. Das Thema ist recht kompliziert, aber wir machen dich damit Schritt für Schritt vertraut.


Die wichtigsten Infos im Überblick:

  • Nebenkostenabrechnung ist nur ein Begriff aus dem Volksmund. Offiziell lautet die Bezeichnung
  • Die Nebenkosten bestehen aus Kosten, welche rund um das Wohnen zur Miete anfallen.
  • Als Mieter leistest du monatliche Vorauszahlungen, die zur Kaltmiete dazugerechnet werden. Die Nebenkostenabrechnung informiert dich dann einmal pro Jahr, ob deine monatlichen Vorauszahlungen zu hoch oder zu niedrig angesetzt waren. Je nachdem erhältst du anschließend Geld zurück oder musst nachzahlen. Vom Prinzip her ähnelt dieser Vorgang dem der Steuererklärung
  • Bei der Nebenkostenabrechnung gilt es, bestimmte Fristen einzuhalten – für den Vermieter und den Mieter.

Häufig werden bei der Nebenkostenabrechnung Fehler gemacht, die zu unrechten Zahlungen führen und Streitigkeiten zur Folge haben. Daher ist es wichtig, dass du deine Rechte und Pflichten kennst.


Nebenkosten vs. Betriebskosten: Das ist der Unterschied

Betriebskosten sind ein Teil der Nebenkostenabrechnung. Darin werden Kosten aufgeführt, die durch das Bewohnen einer Wohnung oder eines Hauses anfallen. Viele dieser Kosten sind umlagefähig, das heißt, der Vermieter darf sie dem Mieter in Rechnung stellen. Diese umlagefähigen Nebenkosten heißen Betriebskosten. Welche Nebenkosten umlagefähig sind und du als Mieter in Form von Betriebskosten zahlen musst, wird im Mietvertrag festgelegt.

 

Wichtig: Wenn der Mietvertrag keine Regelung zu den Betriebskosten enthält, hat der Vermieter auch kein Recht, sie dem Mieter in Rechnung zu stellen!

Warmmiete = Kaltmiete + Betriebskosten

Wenn du jeden Monat die Miete an deinen Vermieter zahlst, sind darin die Kaltmiete und die Betriebskosten enthalten. Die Betriebskosten sind aber nur Vorauszahlungen – sie basieren auf einem geschätzten Wert, da niemand voraussagen kann, wie hoch diese tatsächlich ausfallen werden. Daher muss der Vermieter einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen, mit der er den Mieter informiert, ob die Betriebskosten richtig eingeschätzt wurden.

Zuvor aber muss noch geklärt werden, welche Nebenkosten der Vermieter überhaupt an den Mieter weitergeben darf – denn hier gibt es klare Richtlinien.


Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Nicht alle Nebenkosten, die für die Bewirtschaftung der Mietwohnung anfallen, darf der Vermieter an dich als Mieter weitergeben. Das heißt, nicht alle Kosten sind auch umlagefähig. Folgende Kosten sind typischerweise umlagefähig, also können dir in Rechnung gestellt werden:

  • Heizung und Warmwasser
  • Straßenreinigung und/oder Müllabfuhr
  • Wasserversorgung
  • Grundsteuer

Welche Kosten sind nicht umlagefähig?

Nicht umlagefähig sind zum Beispiel Instandhaltungskosten wie Sanierungen. Merke dir dazu folgenden Grundsatz: In der Regel sind laufende Kosten Betriebskosten (umlagefähig) und einmalige Kosten nicht umlagefähig.

 

Wichtig: Es gibt noch den Punkt sonstige Betriebskosten. Steht dies in deiner Abrechnung, so muss in deinem Mietvertrag explizit erklärt sein, was darunter verstanden wird.

 

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Die Nebenkostenabrechnung: Fristen und Pflichten für Mieter und Vermieter

Sowohl für den Vermieter als auch für dich als Mieter ist die Nebenkostenabrechnung mit Fristen und Pflichten verbunden.

  • Nach einer Abrechnungsperiode hat der Vermieter 12 Monate Zeit, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
  • Im Falle einer fälligen Nachzahlung musst du diese innerhalb von 30 Tagen begleichen.
  • Du kannst Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen – aber nur innerhalb von 12 Monaten, auch, wenn Nachzahlungen bereits getätigt wurden.
  • Dein Vermieter hat über einen Zeitraum von drei Jahren Anspruch auf die Zahlung offener Nebenkosten. Verstreicht diese Frist oder hat dir der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb von 12 Monaten zukommen lassen, ist dieser Anspruch hinfällig.

Wie hat die Nebenkostenabrechnung auszusehen?

Folgende Angaben muss die Nebenkostenabrechnung mindestens enthalten:

  • den Abrechnungszeitraum
  • die Erklärung des Umlageschlüssels (siehe Infobox)
  • Verrechnung der Vorauszahlungen
  • Gesamtkostenaufstellung
  • Berechnung des Mieteranteils
  • Höhe der Rück- oder Nachzahlung
  • Erklärung des Umlageschlüssels

Der Umlageschlüssel: Das steckt dahinter

Der Begriff Umlageschlüssel, auch Verteilerschlüssel genannt, bezeichnet ein System, nach dem dein Vermieter Betriebskosten berechnen kann. Je nachdem, welcher Umlageschlüssel angewandt wird bzw. Sinn ergibt, errechnet der Vermieter die Nebenkosten bestimmter umlagefähiger Kosten. Der Verteilerschlüssel richtet sich üblicherweise nach der Anzahl der Personen, die in einer Wohnung leben, oder an die Größe der Wohnung. Das heißt, wenn beispielsweise die Kosten für die Müllabfuhr nach Fläche verteilt werden, zahlst du als Mieter anteilig für deine Wohnfläche – im Vergleich zur Gesamtfläche des Hauses.

 

Rechenbeispiel:

  • Kosten für die Müllabfuhr für das gesamte Haus: 3000 Euro
  • Wohnfläche des ganzen Hauses: 2000 Quadratmeter
  • Wohnfläche deiner Wohnung: 50 Quadratmeter
  • Rechnung: (3000 / 2000) x 50 = 75.

 

In diesem Beispiel würden deine Betriebskosten für die Müllabfuhr jährlich 75 Euro betragen.

Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Nicht selten machen Vermieter Fehler in der Nebenkostenabrechnung. Dann liegt das meistens entweder daran, dass es dein Vermieter nicht besser weiß oder falsche Berechnungen aufgestellt hat. Umso wichtiger ist es für dich, die typischen Fehler zu erkennen und zu wissen, wie du darauf reagierst.

Die häufigste Fehlerquelle sind nicht eingehaltene Fristen und die falsche Anwendung von Verteilerschlüsseln. Auch bei den Heizkosten liegt eine echte Gefahrenquelle: Die Verteilung ist vom Gesetzgeber festgelegt, sodass es auch hier zu häufigen Fehlern kommt. Denn nur zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten werden nach Verbrauch abgerechnet – der Rest verteilt sich auf die Wohnfläche.

Deine Rechte bei Fehlern in der Nebenkostenabrechnung

Wenn du in deiner Nebenkostenabrechnung zu Nachzahlungen aufgefordert wirst, kann es sich lohnen, diese genauer zu prüfen. Wenn alles rechtens ist und stimmt – okay! Wenn du aber Fehler oder Unstimmigkeiten entdeckst, sparst du dir höchstwahrscheinlich nicht wenig Geld.



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