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Alles rund um das Thema Miete

Mieterhöhung: So legst du Widerspruch ein

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Seit Jahren schon steigen vor allem in den Städten die Mieten stetig an und nehmen somit einen immer größeren Teil der Ausgaben der Deutschen ein. Nicht immer jedoch halten sich Vermieter bei Mieterhöhungen an die Regeln. Diese müssen nämlich nicht nur in einem Schreiben angekündigt werden, sondern auch einigen Rahmenbedingungen und Gesetzen entsprechen. Andernfalls hast du als Mieter ein Recht darauf, gegen die Mieterhöhung Widerspruch einzulegen.

Hast auch du eine Kündigung von deinem Vermieter erhalten und möchtest dich dagegen wehren? Unsere Rechtsanwälte helfen dir dabei. 


Darf der Vermieter die Miete willkürlich anheben?

Im Privatrecht gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit. Das heißt: Die Parteien (das sind zum Beispiel Mieter und Vermieter) sind frei das zu vereinbaren, was sie für richtig halten. Doch besonders im Mietrecht gelten viele Beschränkungen – und diese sind in der Regel sehr mieterfreundlich.


Das Mietrecht schützt den Mieter vor willkürlichen Mieterhöhungen. Im Grundsatz gilt, dass jede Mieterhöhung begründet werden muss.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?

Eine rechtmäßige Erhöhung der Grundmiete ist nur alle 15 Monate möglich. Sie darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Im Einzelfall darf die Erhöhung 20 Prozent nicht übersteigen. Das ist die sogenannte Kappungsgrenze.


In manchen Bundesländern gelten mieterfreundliche Regelungen mit geringeren Kappungsgrenzen. So beträgt diese z.B. in Nordrhein-Westfalen 15 Prozent.

  • Die ortsüblichen Vergleichsmieten werden im Mietspiegel veröffentlicht. Du findest diesen in der Regel auf der jeweiligen Website deiner Kommune.
  • Liegt ein Mietspiegel nicht vor, kann der Vermieter zur Bemessung der Vergleichsmiete drei vergleichbare Wohnungen heranziehen. Gerade hier werden oft Fehler gemacht.

Übrigens: Jede individuelle Vereinbarung in einem Mietvertrag, die den Mieter im Vergleich zu diesen gesetzlichen Regelungen benachteiligt, ist unwirksam. Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn du eine abweichende Vereinbarung unterschrieben hast.

Widerspruch gegen Betriebskostenerhöhung?

Ein weiterer Kostenpunkt für den Mieter sind – neben der Grundmiete – die Betriebskosten einer Wohnung. Der Vermieter darf die Betriebs- und Nebenkosten einmal im Jahr anpassen. Auch diese Erhöhung muss er begründen. Denn der Vermieter darf nur die Betriebs- und Nebenkosten auf dichabwälzen, die umlagefähig sind. Dazu zählen zum Beispiel:

  • Grundsteuer
  • Abwasser
  • Heizung
  • Aufzug (auch wenn Ihre Wohnung im Erdgeschoss liegt)
  • Straßenreinigung

Nicht umlagefähig sind dagegen:

  • Kosten für die Instandhaltung der Wohnung oder des Hauses
  • Kosten für notwendige Reparaturen
  • Kosten, die für die Verwaltung der Wohnung anfallen

Gegen die Betriebskostenabrechnung kannst du als Mieter ebenfalls Widerspruch einlegen. Insgesamt hast du hierfür ein Jahr ab Erhalt der Abrechnung Zeit. Hast du innerhalb dieses Zeitraums bereits die erhöhten Kosten bezahlt, gilt dies nicht als stillschweigende Zustimmung. Um die Rechtmäßigkeit der Erhöhung der Betriebskosten zu überprüfen, darfst du auch die Originalbelege beim Vermieter einsehen.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Wird die Wohnung oder das Haus modernisiert und erhöht sich dadurch der Wohnwert, kann der Vermieter die Miete um bis zu 8 Prozent heraufsetzen.


Gerade bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen gibt es viele Details zu beachten. Die gesetzlichen Regelungen sind hier besonders kompliziert. Frag deshalb im Zweifel einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.

Wie lege ich gegen die Mieterhöhung Widerspruch ein?

Als Erstes gilt: Lass dich nicht unter Zeitdruck setzen! Du hast als Mieter das Recht, die Mieterhöhung zu prüfen. Deshalb müssen zwischen dem Empfang des Schreibens bis zur Zahlung der ersten erhöhten Miete mindestens zwei Monate liegen.

Beispiel: Du erhälst das Schreiben deines Vermieters zwischen dem 1. und 31. Mai. Dann darf dein Mieter die höhere Miete erst für den Monat August fordern. Dies gilt natürlich nur, sofern du nicht bis zum Ende der Frist (laufender Monat plus zwei weitere Monate) gegen die Mieterhöhung Widerspruch eingelegt haben.


Der Vermieter muss dich nach § 558a des BGB in Textform über die Mieterhöhung informieren, also per Brief, Fax oder E-Mail. Eine mündlich ausgesprochene Mieterhöhung ist unwirksam. Du musst ihr also noch nicht einmal widersprechen.

Grundsätzlich ist es ratsam, schriftlich gegen die Mieterhöhung Widerspruch einzulegen. Eine mündliche Erklärung ist aber ebenfalls wirksam. Zahle weiterhin nur die bisherige Miete, gilt dies als Widerspruch.

Checkliste Mieterhöhung:

Orientiere dich an folgenden Stichpunkten zur Einschätzung und um das Verfassen des möglichen Widerspruchs zu erleichtern:

  • Wurde die Mieterhöhung in geschriebener Form erklärt?
  • Ist das Schreiben an dich persönlich gerichtet? Ein Aushang oder ein allgemeines Schreiben an alle Mieter reichen nämlich nicht.
  • Die Mieterhöhung muss allen Personen zugehen, die im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind.
  • Wurden die Fristen eingehalten?
  • Ist die Höhe gerechtfertigt? Stichwörter: Mietspiegel, Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Betriebskosten, Modernisierung.
  • Die Mieterhöhung muss begründet werden. Das kann zum Beispiel mit einem Verweis auf den Mietspiegel geschehen.
  • Schließlich muss in dem Schreiben die Summe der Mieterhöhung konkret genannt werden.
  • Es macht einen Unterschied, ob die Miete selbst (Grundmiete) erhöht wird, oder ob der Vermieter höhere Betriebskosten abrechnet. Im letzteren Fall hast du eine längere Frist, um zu widersprechen.

Was passiert nach einem Widerspruch gegen die Mieterhöhung?

Wenn der Widerspruch begründet ist, muss der Vermieter ein erneutes Ankündigungsschreiben erstellen und zusenden. Dann beginnt eine neue 2-Monats-Frist. Hält der Vermieter den Widerspruch für unbegründet, muss er die Zustimmung des Mieters vom Gericht feststellen lassen. Denn der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Mieterhöhung rechtens ist. Diese Zustimmung kann er vor Gericht einklagen.

Ist die Mieterhöhung rechtmäßig, hat der Mieter zumindest ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des übernächsten Monats. Der Mieter muss bis zum Schluss des Mietverhältnisses nur die bisher geltende Miete bezahlen. Weitere Infos zur Kündigung einer Mietwohnung findest im folgendden Artikel.

Fazit: Eine Überprüfung lohnt sich

Der Gesetzgeber schützt die Mieter durch zahlreiche Regelungen, welche die Möglichkeiten für Vermieter beschränken, die Miete zu erhöhen. Überprüfe deshalb das Mieterhöhungsschreiben genau. Lass dich im Zweifel von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten. Wer gegen eine Mieterhöhung Widerspruch einlegt, hat in der Regel gute Chancen, Mehrkosten zu verhindern.



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