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Kündigung durch den Vermieter: Was nun?

Kuendigung Durch Vermieter

Mieter genießen in Deutschland einen vergleichsweise hohen gesetzlichen Schutz. Eine Kündigung durch den Vermieter darf daher nur unter bestimmten Voraussetzungen und niemals willkürlich ausgestellt werden. Dennoch gibt es Umstände, die den Vermieter zu einer Kündigung gegenüber dem Mieter berechtigen. Welche Kündigungsgründe es gibt und welche Rechte du als Mieter hast, ist oft nur schwer nachvollziehbar.

Hast auch du eine Kündigung von deinem Vermieter erhalten? Wir helfen dir eine Lösung für deinen Rechtsfall zu erhalten.


Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung durch den Vermieter

Zunächst muss danach differenziert werden, um welche Art von Kündigung es sich handelt. Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt hier zwei Arten der Kündigung: Die ordentliche Kündigung sowie die außerordentliche Kündigung. Die beiden Kündigungsarten unterscheiden sich wesentlich in deinen Gründen, Voraussetzungen sowie Fristen und erfordern daher gesonderte Betrachtung.


Die fristgemäße und ordentliche Kündigung des Mietvertrages

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur unter sehr strengen Bedingungen zugelassen. Das deutsche Mietrecht ist sozial geprägt und schützt dich als Mieter vor Wohnungslosigkeit und Vermieterwillkür. Dies ist nicht selbstverständlich – schließlich geht es um das Eigentum des Vermieters. Daher sieht § 575 BGB exemplarisch drei Umstände vor, die ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietvertrages seitens des Vermieters begründen:

1. Eigenbedarfskündigung

Ein in der Praxis häufig vorkommender Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist der sogenannte Eigenbedarf.

Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die an dich vermietete Wohnung für sich selbst, für mindestens einen nahen Familienangehörigen oder einen Haushaltsangehörigen benötigt. In diesem Fall hält es der Gesetzgeber für nicht zumutbar, ihm sein Eigentum aufgrund des Mietverhältnisses vorzuenthalten. Doch nicht jede Person, die zum Familienkreis des Vermieters zählt, begründet den Anspruch auf Eigenbedarf. Es handelt sich vielmehr, sofern nicht der Vermieter selbst einziehen möchte, um dem Vermieter nahestehende Personen, wie Eltern, Kinder oder Pflegekräfte. Entfernte Cousins oder Bekannte gehören grundsätzlich nicht dazu. Daher solltest du stets in Erfahrung bringen, wer in die Wohnung einziehen soll. Darüber hinaus muss die vom Vermieter benannte Person auch tatsächlich in die Wohnung einziehen. Bei Verdacht, dass dies nicht der Fall ist, könnest du beispielsweise nach Auszug regelmäßig das Klingelschild beobachten oder eine Auskunft beim Melderegisteramt beantragen. Für letzteres musst du allerdings darlegen, dass du daran ein berechtigtes und rechtliches Interesse haben. Dies ist ein Verdacht auf vorgeschobenen Eigenbedarf jedoch allemal.


Die reine Einzugsabsicht oder eine präventive Kündigung für den möglichen Bedarfsfall ist kein Kündigungsgrund! Eine missbräuchliche Eigenbedarfskündigung, die nur dazu dient, dir zu kündigen, macht den Vermieter dir gegenüber sogar schadensersatzpflichtig.

Zum einen muss der Vermieter dir dann alle Kosten, die der Umzug verursacht hat, erstatten, also etwa Kosten für ein Umzugsunternehmen oder Verdienstausfälle, wenn du aufgrund des Umzuges Urlaub nehmen musstest. Zum anderen muss der Vermieter dich dafür entschädigen, dass du nun nicht mehr in der Wohnung leben kannst. Dies würde zunächst bedeuten, dass er dir wieder die Möglichkeit zur Miete der Wohnung einräumen müsste. Da dies in der Praxis aber oftmals weder gewollt noch möglich ist, beläuft sich der Schadensersatz auf alle Mehrkosten, die dir durch die missbräuchliche Vermieterkündigung entstanden sind – also etwa die Mehrkosten einer neuen, gleichwertigen Wohnung, etwaige Rechtsanwaltskosten, Kosten für die Ummeldung von Strom, Telefon etc. und alles andere, was mit dem unfreiwilligen Umzug im Zusammenhang steht.

2. Vertragsverletzung

Ferner begründet auch die wiederholte Verletzung des Mieters von vertragstypischen Pflichten einen ordentlichen Kündigungsgrund. Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages erklärst du dich als Mieter damit einverstanden, dass du dich stets redlich verhalten wirst. Deine Hauptpflicht besteht zwar in der pünktlichen Bezahlung der Miete und der vereinbarten Pflege und Instandhaltung der Wohnung, dennoch gehört es sich auch, den Vermieter nicht zu beleidigen oder andere Hausbewohner zu belästigen. Auch der ständige Rückstand der Mietzahlungen sowie die Nutzung der Wohnung zu Zwecken, die nicht erlaubt sind, begründen das Kündigungsrecht des Vermieters.

3. Verwertungshinderung

Der Begriff Verwertungshinderung bedeutet, wenn du in einer Mietwohnung wohnst, du den Vermieter daran hinderst, sein Grundstück wirtschaftlich(er) zu verwerten. Das heißt: Würdest du darin nicht wohnen, so könnte er zum Beispiel einen Bürokomplex daraus machen oder das Grundstück gar weiterverkaufen.

Im Gesetz nennt sich dies die Hinderung des Vermieters an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Dieser Fall dürfte in der Praxis jedoch eher selten sein – denn eine lediglich teurere Vermietung an einen anderen Mieter ist darin nicht mitumfasst.

Eine anderweitige und wirtschaftlichere Verwertung darf nicht willkürlich sein. Denn einen Mieter zu finden, der mehr zahlt, dürfte gerade in Großstädten nicht schwer sein. Das hätte zur Folge, dass alle Vermieter Verwertungskündigungen aussprechen würden, was selbstverständlich nicht Sinn der Sache ist. Daher gelten zum Beispiel beabsichtigte Ferienwohnungsvermietungen nicht als berechtigtes Interesse des Vermieters für eine Kündigung. Möchte dein Vermieter beispielsweise eine Ferienunterkunft aus deiner Wohnung machen – was lukrativ sein könnte – dann liegt hier kein berechtigtes Interesse für eine Verwertungskündigung vor.

4. Fristen für eine ordentliche Kündigung

Die Frist der ordentlichen Kündigung für Vermieter und Mieter wird in § 573c BGB geregelt. Für Mietverhältnisse bis zu fünf Jahren gilt eine Frist von drei Monaten. Je nach Länge des Mietverhältnisses verlängert sich die Kündigungsfrist. Wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre andauert, dann verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Bei mehr als acht Jahren muss sogar eine Kündigungsfrist von neun Monaten eingehalten werden.

Die Kündigung muss dir spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein. Es reicht nicht, dass der Vermieter sie erst am dritten Werktag absendet. Zugegangen bedeutet in diesem Zusammenhang, dass du die Kündigung schlicht erhalten haben musst, damit du die Vermieterkündigung zur Kenntnis nehmen kannst.

Eine ordentliche Kündigung muss immer schriftlich erfolgen – das bedeutet, dass sie eigenhändig unterschrieben werden muss! Kündigungen via E-Mail, mündlich am Telefon oder gar per WhatsApp sind unwirksam und können lediglich eine Art Vorankündigung der Kündigung sein.

Widerspruch gegen die Kündigung

In manchen Fällen musst du die Kündigung trotz dem Vorliegen der Voraussetzungen nicht ohne Weiteres hinnehmen. Einer ordentlichen Kündigung des Vermieters kannst du gem. § 547 BGB widersprechen. Dies empfiehlt sich vor allem dann, wenn der Vermieter Eigenbedarf für Personen angemeldet hat, die nicht zu den nahestehenden Personen gezählt werden können, oder wenn die Beendigung für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten könnte.

Den Widerspruch musst du spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses einlegen. In deinem Widerspruch musst du darauf hinweisen, dass du beabsichtigst das Mietverhältnis fortzusetzen. Vermieter können Ihren Widerspruch jedoch mit einer Räumungsklage erwidern und dich damit zum Auszug veranlassen.

Auch wenn der Vermieter Eigenbedarf angekündigt hat und alle Voraussetzungen vorliegen, allerdings eine weitere in Kosten und Größe vergleichbare Wohnung vorhanden ist, kann ein Widerspruch dabei helfen, die Kündigung abzuwehren. Der Widerspruch muss schriftlich und unterschrieben geltend gemacht werden, ein bloßes Telefonat reicht nicht aus.

Ferner gibt es sogenannte Härtefälle, bei deren Vorliegen der Kündigung wirksam widersprochen werden kann. Darunter fallen etwa:

  • sehr hohes Alter
  • eine Schwangerschaft
  • eine besonders lange Mietdauer
  • eine schwere Erkrankung oder Behinderung
  • oder fehlender neuer Wohnraum

Die fristlose und außerordentliche Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund

Bei der außerordentlichen Kündigung ist die Hürde für den Vermieter etwas niedriger. Denn hier liegt ein Fehlverhalten des Mieters vor, sodass ein Festhalten am Vertrag dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden soll. Man spricht von einem wichtigen Grund. Regelbeispiele finden sich in § 543 Abs. 2 BGB. Doch auch ein Umstand, der hier nicht aufgelistet ist, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung begründen.

Beispiele für eine außerordentliche Kündigung:

  • Du bist als Mieter mindestens zwei Monate in Folge mit der Mietzahlung im Rückstand, entweder gänzlich oder aber auch teilweise.
  • Du nutzt die Wohnung nicht vertragsgemäß in unzumutbarer Weise, zum Beispiel indem du Schimmel entstehen lässt und die Wohnung derart vernachlässigen, dass mit erheblichen Renovierungskosten gerechnet werden muss, oder du unerlaubt untervermietest.
  • Du hast die Mietkaution noch nicht entrichtet.
  • Du reagierst nicht auf Mahnungen des Vermieters, die ein Fehlverhalten deinerseits rügen.

Aber Vorsicht! Nicht alles, was in deinem Mietvertrag steht, ist auch gleichzeitig eine Pflicht, die du zu befolgen hast. Mitunter verwenden Vermieter in ihren Mietverträgen ungültige Klauseln, deren Verletzung für das Vertragsverhältnis unerheblich ist, weil die Klausel niemals zum Tragen kommt. Verbietet der Vermieter dir beispielsweise Besuch und kündigt dir außerordentlich unter Hinweis auf die Verletzung dieser Vertragsklausel, besteht kein wichtiger Grund. Prüfe deinen Mietvertrag daher immer auch auf ungültige Klauseln! Hole dir dafür auch die Unterstützung eines Experten hinzu.

Fristen für eine außerordentliche Kündigung

Die außerordentliche Kündigung zeichnet sich dadurch aus, dass sie an keine Fristen gebunden ist. Dennoch verlangt die Rechtsprechung in der Regel eine vorangegangene Abmahnung.


Bei Abmahnungen ist es stets ratsam, immer zu reagieren, selbst dann, wenn du die Behauptungen für völlig unbegründet hälst. Eine ausbleibende Reaktion deinerseits führt immer zu Nachteilen, eine Reaktion bedeutet kein Schuldeingeständnis.

Auch die fristlose Kündigung durch den Vermieter bedarf der gesetzlichen Schriftform, der Unterschrift des Vermieters sowie einer Angabe des wichtigen Kündigungsgrunds.

Fazit

Eine Kündigung durch den Vermieter ist immer unangenehm, aber durchaus nicht immer gerechtfertigt. Scheue dich nicht davor zurück, die Kündigung zu überprüfen und ggf. dagegen vorzugehen.



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