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Alles rund um das Thema Miete

Mietendeckel - herber Schlag für Vermieter in Berlin

Mietendeckel Artikel

UPDATE zum Mietendeckel // 2. Dezember 2019

Ist der Mietendeckel verfassungswidrig?

Die Diskussion um den geplanten Mietendeckel des Berliner Senats geht in die nächste Runde – jetzt geht es um die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin.

Das Bundesinnenministerium hält den geplanten Mietendeckel für verfassungswidrig. Verschiedene Medien berichteten, dass dies aus einer E-Mail hervorgehe, die das Innenministerium an einen CDU-Bundestagsabgeordneten versandt habe. Demnach sei das Land Berlin kompetenzrechtlich gehindert, Gesetze zu erlassen, die Vorschriften zur Mietbegrenzung umfassen.

Um den Streit um die Gesetzgebungskompetenz in Bezug auf den Mietendeckel zu verstehen, muss man sich zunächst klar machen, um was es genau geht: Im Grundgesetz ist geregelt, ob der Bund oder die Länder für eine bestimmte Materie die Kompetenz haben, Gesetze zu erlassen. Grundsätzlich haben die Länder die Gesetzgebungskompetenz – es sei denn, eine Norm sieht ausdrücklich eine Kompetenz des Bundes vor. Im Fall der konkurrierenden Gesetzgebung können die Länder dann keine Gesetze mehr erlassen, wenn die Materie bereits durch den Bund geregelt ist.

Der Bund hat die Kompetenz für das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) – allerdings steht den Ländern das Recht des Wohnungswesens zu, also gewissermaßen das öffentlich-rechtliche Gegenstück zum im BGB geregelten Mietrecht. Nun wird darum gestritten, ob der geplante Berliner Mietendeckel in die Kompetenz des Bundes fällt und damit vom Land Berlin gar nicht beschlossen werden kann - oder ob durch das öffentlich-rechtliche Recht des Wohnungswesens ein juristisches Schlupfloch gefunden wurde.

Im Innenministerium ist man der Ansicht, der Bund habe von seiner Kompetenz durch die Regelungen zu der Mitpreisbremse im Jahr 2015 abschließend Gebrauch gemacht. Somit sei die Mietbegrenzung umfassend geregelt worden sein – die Entscheidungen des insoweit zuständigen Bundes als Gesetzgeber dürfen nach dieser Ansicht durch das Land Berlin nicht ausgehebelt werden.

Zudem bestehen neben kompetenzrechtlichen Streitfragen auch Bedenken in Hinblick auf die Verfassungsmäßigkeit einiger Regelungen im Gesetzesentwurf. Selbst wenn dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz zustehen sollte, könnte die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG verletzt werden. Kritiker des Gesetzesentwurfs befürchten eine Benachteiligung kleiner und mittelständischer Eigentümer. Danach werden die Interessen der Vermieter übermäßig in den Hintergrund gedrängt; außerdem wird der Orientierungspunkt 2013 für die Mietobergrenzen als kritisch angesehen, da steigende Kosten für die Instandhaltung der Immobilien nicht berücksichtigt werden.

Anders als das Bundesinnenministerium halten viele Juristen den Gesetzesentwurf für verfassungskonform oder zumindest nur in einigen Punkten für problematisch. Wie im juristischen Bereich üblich gibt es viele verschiedene Ansichten zu der Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels. Manche gestehen dem Land Berlin zwar grundsätzlich eine Kompetenz für öffentlich-rechtliche Materien des Mietrechts zu, glauben aber, dass die vom Mietendeckel vorgesehene Deckelung und Kappung der Mieten davon nicht mehr gedeckt seien. Andere meinen, das Land Berlin habe eine umfassende Gesetzgebungskompetenz in Bezug auf den Mietendeckel – so argumentieren zum Beispiel die SPD-Fraktion des Berliner Abgeordnetenhauses und ein diese Ansicht stützendes Gutachten oder Selma Gather, Maike von Restorff und Professor Florian Rödl in einem Artikel auf dem Verfassungsblog.

Die Berliner Grünen wollen zudem auf ihrem Parteitag beschließen, einen Änderungsantrag für den umstrittenen Gesetzesentwurf zu stellen. Sie befürchten wegen der fehlenden Regelungen zu energetischen Sanierungen nicht nur Risiken des Mietendeckels für das Klima, sondern lehnen die Benachteiligung fairer Vermieter ab – deshalb sollten nach ihrem Wunsch Genossenschaften von der Regelung nicht umfasst sein.

Es gibt also viele kritische Stimmen, aber auch Befürworter des Mietendeckels. Wie es weitergehen wird, ist derzeit noch unklar. Eines aber steht fest – es bleibt spannend, sowohl für Berliner Mieter als auch Vermieter

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Der Wohnraum in deutschen Großstädten wird immer knapper und die Städte kommen mit dem Neubau von Immobilien nicht hinterher. Seit diesem Jahr debattiert der Berliner Senat über ein verschärftes Gesetz, um extrem hohe Mieten zu verhindern und Mieter finanziell zu entlasten.  Nach Einführung der Mietpreisbremse haben sich nach Einschätzung des Gesetzgebers viele Vermieter nicht an die Regelung gehalten, sodass härtere Geschütze aufgefahren werden sollen. Der entsprechende Gesetzesentwurf zur Deckelung der Miete löst eine Verunsicherung bei Vermietern in Berlin aus.

Was genau ist eigentlich der Mietendeckel?

Das neue Gesetz soll die Höhe von Mieten stärker begrenzen und die Begrenzung soll für so gut wie alle Mietverhältnisse gelten – neu und alt geschlossene Mietverhältnisse. Demzufolge sollen die Höchstgrenzen zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro liegen, abhängig vom Baujahr und Heizungsausstattung der Immobilie. Berlin will die Mieten auf dem Stand von 2013 von ca. 1,5 Millionen Bestandswohnungen für fünf Jahre einfrieren. Wer sich als Vermieter nicht daran hält, dem können Bußgelder von bis zu 50.000 Euro drohen.


Wie ist der Stand des Gesetzesentwurfes?

Das Fundament, in welche Richtung das Gesetz gehen sollte, wurde am 18. Juni 2019 gelegt. Kurz darauf legte der Berliner Senat einen ausführlichen Entwurf vor, der am 2. September 2019 in einigen Punkten wieder entschärft wurde. Nach heutiger Planung soll das Gesetz bereits zum 11. Januar 2020 in Kraft treten. Die erste Lesung im Abgeordnetenhaus findet am 31. Oktober statt.


Welche Voraussetzungen gelten für den Mietendeckel?

Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass Mieter, die mehr als 30 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete ausgeben, einen Antrag auf Mietsenkung beim Bezirksamt stellen können. Darüber hinaus dürfen die Mietpreise in neuen Verträgen die Miete im alten Mietverhältnis nicht überschreiten. Eine weitere Voraussetzung für den Mietendeckel ist, dass die betreffende Immobilie vor 2014 erbaut wurde. Außerdem darf es sich  nicht um eine Studenten- , Sozial- oder Seniorenwohnung handeln.


Welche Nachteile bringt das Gesetz für Vermieter mit sich?

  • Es ist zu erwarten, dass nach Inkrafttreten des Gesetzes enorm viele Berliner gegen ihre Vermieter vorgehen werden und es zu Streitigkeiten kommen wird.
  • Vermieter können nicht mehr so einfach kündigen wie bisher. Um wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wird eine Genehmigung des Bezirksamts benötigt. Die Freiheiten, die ein Vermieter bisher hatte, werden nach und nach eingeschränkt.
  • Zur Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes sollen die Mieten fünf Jahre lang eingefroren werden. So sollen Mieten, die unter dem Preisdeckel liegen, nicht höher sein als die vereinbarte Miete zum Zeitpunkt des 18. Juni 2019.
  • Vermieter, die bisher mieterfreundlich auf Mieterhöhungen verzichtet haben, werden aufgrund des Gesetzes nachhaltig bestraft.
  • Die immer teurer werdenden Instandhaltungen und Handwerkerrechnungen müssten alleinig von den Vermietern getragen werden, sodass die Gefahr besteht, dass die Häuser verkommen oder private Eigentümer ihre Immobilie sogar verkaufen müssten.

Unsere Empfehlung für dich als Vermieter

  • Bewahre Ruhe! Das Gesetz wurde bereits einmal entschärft und es fehlen noch einige Details.

  • Der Gesetzgeber unterscheidet bisher nicht zwischen institutionellen und privaten Vermietern. Es kann gut sein, dass dies noch der Fall ist.

  • Im Moment bleibt dir leider nichts anderes übrig als abzuwarten. Solltest du selbst Anfang nächsten Jahres betroffen sein, helfen wir dir als Vermieter auch in bei dieser Situation weiter.



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